Alquileres: Los jueces empiezan a poner coto a las condiciones abusivas que sufren los inquilinos | Comerciantes

El precio del alquiler ha desaparecido en España. Un estudio de 34 metros cúbicos en el barrio madrileño de Lavapiés puede costar 1.600 euros al mes; un piso de tres habitaciones no muy lejos de la Torre de Hércules en A Coruña, 1.290 euros; y una habitación compartida al lado de la Universidad de Deusto, en Bilbao, 650 euros. Estos ejemplos responden a tres anuncios publicados en Idealista esta semana, la misma en la que el Congreso de los Diputados ha constituido la ponencia sobre la ley de vivienda, llamada a regular los precios.

Según el mencionado portal inmobiliario, el diciembre de 2022 fue el más caro de su serie histórica por metro cuadrado en alquiler, que comienza en 2006 (11,4 euros, solo superados por los 11,5 euros de septiembre de 2020). Una escalada qua confirmada por Fotocasa, que ha registrado cómo los alquileres sostuvieron el pasado ejercicio en casi todas las comunidades autónomas.

El importe de la renta, sin embargo, no es lo único que preocupa a los inquilinos, también la sustitución de cláusulas que pueden necesitar abusivas. De hecho, un juzgado de Barcelona ha dictado alquiler recientemente una sentencia pionera que declara nullas varias estipulaciones incorporadas a un contrato del fondo de inversión Azora, gran tenedor de inmuebles. Ninguna de ellas había sido negociada individualmente con la actora, quien tuvo que aceptarlas para poder tomar posesión de la vivienda.

«O lo coges o lo dejas», resume Montse Serrano, la abogada del Colectivo Ronda que ganó la sentencia en colaboración con el Sindicato de Inquilinas de Barcelona. La línea de defensa se fundamenta, al igual que en el ámbito de las cláusulas solitarias, en las normativas sobre consumidores, pero aplicada a los arrendamientos. El fallo «puede empoderar a los inquilinos porque suelen firmar contratos de adhesión», que son que redactan las empresas arrendadoras sin intervención de los particulares, con veces de forma ambigua.

Entre las cláusulas más graves, destaca la que permitía a Azora aplicar un aumento del 30% del precio del alquiler aparte del tercer año de contrato mediante una supuesta «bonificación» situada en la adenda. Una disposición que, según la justicia, es «una maquinación» para «sortear o evitar la normativa legal». Non en vano, siempre que lo pacten las partes, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite actualizar la mensualidad en el caso de que se acumule en un año de contrato, pero sin que se pueda superar el dato de IPC . Además, a partir de marzo de 2022 y durante este verano, los alquileres solo pueden sufrir como máximo un 2%, y el Gobierno ha limitado la actualización para provocar inflación.

Otra cáusula abusiva es la que obligó a la inquilina a hacerse cargo de un seguro por impago de rentas con una entidad impuesta por el propio fondo. Así dice la LAU que la fianza, equivalente a una renta mensual, es obligatoria para hacer frente a desperfectos o impagos, y que las partes pueden pactar otra garantía adicional, esta no puede exceder de dos meses de renta. Sin embargo, en este caso el seguro rebasaba el import de la propia garantía adicional, por lo que, como apunta Serrano, también reclamaron su nullidad.

manejo de la fianza

De lo mal formado, la justicia ha declarado abusiva la disposición que posibilitaba al arrendador retener la totalidad de la fianza por pintar las paredes de color distinto al blanco o hacer agujeros. También allí que el permiso para acceder a la vivienda con el objetivo de comprobar su buen estado. Sí que, como explicó David G. Cerecedo, abogado del despacho Méndez Lit, las estipulaciones que modifican, en perjuicio del arrendatario, las normas imperativas de la LAU, “son nullas y se tienen por no puestas”.

Junto a este tipo de cláusulas, los inquilinos también se enfrentan a los anuncios de pisos en alquiler por una duración máxima de ocho meses. Con este límite, los caseros tratan de aplicar las normas sobre arrendamientos de temporada, que protegen menos a los arrendatarios que las que regulan el alquiler de inmuebles para vivir de ma permanente.

Sin embargo, cuando la finalidad real del contrato no es cubrir una necesidad esporádica, como la del inquilino que se desplaza con fecha de vuelta por trabajo o estudios, esta práctica también se considera “abusiva”, apunta Alejandro Fuentes-Lojo, abogado especializado en Derecho Inmobiliario. Y ello porque el arrendador puede sufrir la renta burlando las normas que se aplican a los contratos de vivienda o no respetan su plazo mínimo de duración. Aunque rige la libertad de pacto, si son superiores a cinco años y el casero es un particular, oa siete si es una empresa, la LAU dice que se prorrogarán por decisión del inquilino cada año hasta alcanzar una duración mínima, respectivamente, de cinco o siete años.

Asimismo, en el caso de alquiler de vivienda permanente, la legislación exige que la construcción sea «habitable», requisito que no menciona cuando se habla de arrendamiento para un uso distinto, como el de temporada. No obstante, Inmaculada Vivas, catedrática de Derecho Civil de la Universidad de Sevilla, explicó que, «a efectos de la LAU, vivienda habitable no es sinónimo de vivienda digna y adecuada». Aunque pueda resultar sorprendente, con ello el legislador solo pretende excluir de la ley los arrendamientos, por ejemplo, de caravanas, que son bienes que se pueden utilizar para vivir, pero que no son edificaciones habitables. Así, no es extraño encontrar en Internet anuncios de infraviviendas en alquiler, con paredes atestadas de humedad, habitaciones sin ventana o puertas desvencijadas.