La vivienda entrará en fase de «desaceleración» con una caída de demanda del 29% en 2023, según CBRE | Economía

Las tornas han cambiado en el mercado inmobiliario. La alegría con que el sector recibió 2022, cuando todos auguraban un ejercicio de registros, ha mutado en incertidumbres en el arranque de este año. Una imagen resume el sentimiento: la de los nubarrones con que CBRE, la mayor consultora inmobiliaria mundial, ha arrancado la presentación de su Perspectivas del mercado 2023 (Las previsiones anuales para España) en un encuentro con la prensa celebrado este miércoles en Madrid. “Estamos en medio de la tormenta”, justificó Miriam Goicoechea, directora de Estudios de Investigación de la empresa. «La duda es si va a ser un chaparrón o algo que llevará más tiempo», ha añadido.

Frente a la tradicional pujanza de las oficinas, los activos inmobiliarios que más dinero suelen atraer de los inversores, el residentncial fue en 2022 el principal receiver de inversion. CBRE cree que esta situación se repetirá en 2023, pero eso no implica que la vivienda no vaya a atravesar por dificultades. En un contexto de incertidumbre, en la consultora pronosticaron que la inversión inmobiliaria en España retrocedió entre un 20% y un 30% este año, la demanda de vivienda sufrirá un retroceso del 29% tras un ejercicio eufórico. Pese a ello, ha explicado Goicoechea, los precios sufrieron un 1,4% «sobre todo por la obra nueva». Esto situa al sector residencial ante una nueva fase: «El mercado entró en desaceleración por un ajuste de demanda y un crecimiento mínimo de precios», ha completado la experta.

Frente a esa parte del mercado residencial «tradicional», protagonizado mayoritariamente por cientos de millas de particulares que compran casas, las consultoras inmobiliarias también siguen de cerca otro tipo de inmuebles de finalidad residencial. Se trata de los edificios que se construyen completos para alquilar pisos (conocido en la jerga inmobiliaria con el anglicismo construir para alquilar), las residencias de estudiantes, los apartamentos turísticos o para otras modalidades de alquiler de corta estancia y el vida mayor (buildings no medicalizados con servicios adaptados para la tercera edad, diferente de las residentencias que se consideran sector sanitario). Todos estos activos, destaca CBRE, atraen cada año más inversiones y el año pasado representaron por primera vez más de la mitad de la inversión residencial total (en 2019 suponían solo un 22%). Y seguirán creciendo de acuerdo con las previsiones: por ejemplo, se espera que hasta 2025 se sumen 19.000 camas a las 103.000 existentes en residentncias de estudiantes, o que las 100.000 viviendas en edificios build-to-rent actuales sean 128.000 en ese mismo periodo.

Para alcanzar esos niveles, CBRE cuenta con una desaceleración relativamente corta que permite recuperar vigor en 2024. Eso no impedirá ajustar hasta 30 puntos que vaticina por este año. Si en 2022 la inversión inmobiliaria en España costó 17.600 millones de euros, un 39% más que en 2021, para esta inversión se estima un precio entre 12.000 y 14.000 millones. Paloma Relinque, directora de Mercados de Capital en CBRE, registró que “la reducción de entre el 20% y el 30% podría ahorrar mucho, pero situaría a España como en 2020 y 2021″, dos años buenos en términos históricos para la atracción de capitales al mercado inmobiliario Para eso el experto ha asegurado que 2023 tenderá a «niveles muy sanos de inversión».

Pese a ello, el contraste con 2022 es obvio. El año pasado arrancó como a tiro, con un semestre que construyó todos los registros de inversión inmobiliaria conocidos. Pero la inflación, la política monetaria para contrarrestarla (que encarece la financiación y disuade a los inversores que necesitan endeudarse), las tensiones geopolíticas por la guerra de Ucrania y los costes de la energía fueron haciendo mella. «Casi todo el volumen de inversión se concentra en los tres primeros cuartos y el cuarto ha sido más débil de lo que es habitual», ha recordado Relinque. Fruto de ello, el pasado quedará como el segundo mayor año de la historia en inversión inmobiliaria, por detrás de 2018. Y muy por delante, si se cumplen las expectativas, de 2023, en que los expertos confían en la recuperación del turismo, los fondos europeos de recuperación y la buena marcha del mercado laboral (con record de afiliados) para impulsar el mercado. España también contará con la ventaja de que sus previsiones macroeconómicas mejoran las de la zona euro. Aunque eso se traduce en un incremento del PIB que CBRE estimó en un 1,2% y que hubo menos del 5% que fue superó el año pasado.