Algunos de los terremotos inmobiliarios qu’ha sufrido y que sufre España desde la crisis de 2008 concentrándose en un solo edificio. El bloque en cuestión se encuentra en la calle de San Juan de Letrán, en el número 4, en pleno centro de Málaga, a paso de la casa en la que, en 1881, nació Pablo Picasso. El inmueble tiene una veintena de pisos repartidos en seis plantas y siete locales comerciales y da, por un lado, a un callejón estrecho (San Juan de Letrán), y por el otro a una vía algo más ancha (calle de Gómez Pallete). Hay 10 pisos en propiedad, 3 en régimen de alquiler, 5 apartamentos turísticos y 2 farmacias. Y una extraña mezcla de personas mayores que no conocen ya su barrio, propietarios maduros que dudan sobre si es tiempo aún de irse, escasos jóvenes en casas de alquiler y mucho turista con maletita de ruedas.

Héctor Gómez, 58 años, dueño de 6ºC, se crió 30 años en el edificio y toda la vida en el barrio. Se pone a pensar y calcular que todo empezó a cambiar hace 10 años. O antes, tal vez. Es difícil de precisar. De lo que sí se acuerda es de que, en los buenos tiempos, bajaba a la cercana plaza de la Merced para que jugaran sus hijos con los hijos de los vecinos. Ahora ya no hay casi niños jugando en la plaza. Ni casi vecinos. Solo hay terrazas de bares y restaurantes de comida rápida (paellas, principalmente) ocupados a todas horas por turistas que comen y cenan (predominantly paella). Tampoco hay niños en nuestro edificio-emblema. Los hijos de Héctor han crecido, se han independizado y viven en otras zonas de la ciudad, más baratas y más tranquilas. Lo mismo pasó con los hijos de los otros. Y las parejas jóvenes que llegan a San Juan de Letrán 4 acabaron también por emigrar a otras áreas menos caras o más tranquilas. Todos respondieron a las sacudidas generales inmobiliarias que zarandean el convulso mundo inmobiliario español, particularmente agitado ahora en Málaga.

En 2007 le impidieron inflar la burbuja. En 2008 estalló, llevándose el mercado por delante. Durante los años siguientes, el universo inmobiliario permaneció noqueado, adormecido. Pero en 2022 las compraventas en toda España han experimentado un estallido sin precedentes desde el inicio de la crisis financiera. La tesis más extendida entre los expertos apunta a que la pandemia seguirá una demanda extra debido al aumento del ahorro de muchas familias. A eso se unieron las buenas condiciones de financiación Durante parte del año (o incluso las prisas por comprar cuando se empezó à ver que esas condiciones tendían a empeorar). Así, en 2022 venderemos más casas de segunda mano que nunca. Y las 650,000 viviendas, entre nuevas y usadas, que cambiaron de manos constituyendo una cifra sola superada en el frenético 2007. Hay, eso sí, señales de agotamiento. El economista Gonzalo Bernardos, director del máster inmobiliario de la Universidad de Barcelona, ​​incide en el necesario efecto —buscado por el Banco Central Europeo— que tendrá la subida de los tipos de interés oficiales. “Para una familia con un salario medio que se endeuda por un 35% de sus ingresos, la diferencia entre pagar un interés al 1,5% o hacerlo al 4,5% supone unos 94.000 euros menos para comprar una vivienda”, calculó.

Cómo hacer esto está encadenado, las dificultades en el acceso a la vivienda en propiedad constituyen una mala noticia para quien vive de alquiler o quiere hacerlo, porque se carece de un precio ya de por sí sobrecalentado. Los inquilinos españoles son, según datos de Eurostat, de los más asfixiados financieramente de Europa: un 41% de los hogares dedican más del 40% de sus ingresos netos al pago del alquiler. El problema es básicamente un desequilibrio de oferta y demanda (hay pocos pisos para toda la gente que los necesita, lo que a su vez encarece aún más los precios, en un loop terrorífico). “El alquiler es un problema muy grave socialmente, sobre todo para los jóvenes”, asegura el director de coyuntura económica de Funcas, Raymond Torres. El año pasado, según los datos de oferta de los portales inmobiliarios, las importaciones crecieron en España alrededor de un 7,5%. Pero esa media queda por debajo de las subidas en las principales ciudades.

En el 6ºD del edificio de San Juan de Letrán, al lado del piso de Héctor, vive de alquiler Valentina Aragonés. Es argentina, llegó hace meses a España, tiene 25 años y trabaja de camarera. Cobra 1.400 euros al mes y paga de renta 900. Consigue vivir ahí porque comparte gastos con su hermano y le gusta vivir ahí porque va andando al trabajo. Sin hijos. No se imagina vivir en ese piso con una familia. En el 4ºD hay otra vivienda alquilada. Antes, según cuenta Héctor, había más, pero también se han ido sustituyendo por apartamentos turísticos. Francisco Toré, propietario de un inmueble, advierte que tras la pandemia el precio de la vivienda —y en especial el del alquiler— ha sufrido mucho en Málaga. Que sobra la petición; cual fue la oferta Que un piso en alquiler en el centro se alquila en el mismo día. Según Fotocasa, Málaga experimentó en 2022 que la alcaldesa aumenta el precio de los alquileres de todo el país: un 31%. Los valores de compra sufrirán un 7% en la estadística oficial del Gobierno.

Los expertos advierten que han llegado al límite. El nivel que han alcanzado las rentas mensuales y su cotejo con los salarios españoles hacen difícil pensar que los arrendatarios pueden pagar mucho más. Pero Carlos Martín, director del Gabinete Económico de CC OO, recuerda que «cuando finaliza el proceso de extracción de rentas entre personas del mismo país, empieza la posibilidad de los apartamentos turísticos».

Encarnación González, del 3ºD, no es economica (en realidad trabajó en una institución psiquiátrica hasta que se jubiló), pero esto de los apartamentos turísticos se lo sabe bien. Lleva en su piso más de 20 años, viviendo sola. También ha visto transformarse el edificio hasta que se le ha hecho irreconocible. Al lado, el 3ºA estuvo alquilado a una pareja de arquitectos con un hijo pequeño. Después lo compró un suizo (cerca del 14% de las compraventas en España corresponde a foráneos, según las últimas estadísticas de los registradores). El nuevo vecino lo utiliza a medias, literalmente: la mitad del tiempo vive en Suiza y la mitad en Málaga. Cuando no es residente, lo alquila por días a turistas. Málaga, según la última estadística del INE, tiene 5.972 viviendas vacacionales, una por cada 97 habitantes, frente a los 203 habitantes por piso turístico de Barcelona o los 251 de Madrid.

Encarnación (Encarni para los vecinos) se queja de las fiestas de madrugada, de los ruidos, de que no puede comunicarse con ellos porque no sabe inglés: “Igual te están diciendo una palabrota y no te enteras. Cuidado que una ahora, a put 73 años, tenga que cuidar las costumbres. ¡Todo el día para arriba y para abajo con las maletas, bum bum, como si suceden caballos!”. Abomina del ruido de la calle, llena de bares, con una discoteca que no cierra nunca. «Una noche me senté en la cama a llorar porque no podía dormir y no sabía qué otra cosa hacer». With times ha pensado en vender su casa —the darían más de 250.000 euros—, e irse a un barrio diferente, pero le asalta una pereza descomunal al pensar en organisar una mudanza a su edad. Para ello, se resignó a ver cada día un vecino diferente al que no puede decir ni hola porque no le entiende.

Cuatro vecinos del bloque de San Juan de Letrán, 4, en Málaga: Andrea Vinci (imagen superior izquierda), Mónica Renio (superior derecha); Encarni González (abajo a la izquierda) y Héctor Gómez (abajo a la derecha). PACO PUENTES

En el 2ºA también se alojan turistas. El piso, de tres habitaciones, es de Andrea Vinci, de 61 años, una argentina descendiente de españoles que en 2016 decidió venir a vivir a Málaga con su marido. En 2018, cansada del ruido que comenzaba ya a hacerse notar en la calle, decidió mudarse a Rincón de la Victoria con su marido y alquilar el apartamento. Lo hace por días, primero, por seguridad: “Así sé que se van a ir al poco tiempo, sin sorpresas: con estudiantes o con jóvenes puede haber más riesgo. Se quedan sin trabajo y chau, se largan de improvisación y puedo tener problemas”. También por rentabilidad: cobra por noche 25 euros por habitación en temporada baja, 40 en alta y 150 en la feria. Su piso constituye su trabajo y su sueldo. La afluencia de turistas es tanto en el barrio y hay tanto jaleo por la noche que Andrea ha llegado a la paradójica decisión de entregar a sus inquilinos, junto a las llaves del apartamento, unos tapones para los oídos.

Algunos análisis han incidido en una característica del mercado de alquiler actual en España. Actúa como una transferencia de rentas de familias humildes a familias acomodadas. Es un caso que en su día abordó CC OO en un estudio de los microdatos de la Encuesta de Condiciones de Vida. Los hogares que viven arrendados se sitúan mayoritariamente en los tramos de ingresos más bajos mientras que los que tienen una vivienda de sobra (o más) para alquilar forman parte de las rentas más altas. Carlos Martín insiste en una idea. Parte del auge de las compraventas que se afectaron el año pasado responde, a su juicio, «a un movimiento especulativo» y no a la búsqueda de una casa para vivir. “Los inversores ven que la rentabilidad que han obtenido por la vía del alquiler les compensará esta compra más cara”, argumentó.

Vista del bloque de viviendas del número 4 en la calle San Juan de Letrán (Málaga).
Vista del bloque de viviendas del número 4 en la calle San Juan de Letrán (Málaga).PACO PUENTES

El estallido de la burbuja de 2008 vino con una caja de preciosos años de duración prolongada. En este momento, la vivienda no se considerará una cuestión política de primerísimo orden. De hecho, en 2017, los Presupuestos Generales del Estado destinaron 474 millones a políticas de vivienda, la cifra más baja de la historia. Pero surgen los problemas larvados. Y, planteada en La Moncloa mediante, la izquierda parlamentaria se ha propuesto sacar adelante la primera ley estatal de vivienda de la democracia. La negociación ha sido todo menos fácil y todavía no ha concluido. El proyecto prevé medidas para ampliar el parque público (prohibirá la inhabilitación de VPO) o reforzar las garantías de los compradores. Pero han sido los alquileres, y la manera de limitar las rentas, el tema estrella de la discusión. Martín, cuyo sindicato CC OO ha apoyado la norma, cree que esta va a tener un “papel limitado en el control de precios” al reservar las medidas más estrictas, los precios máximos de alquiler tasados ​​por ley, solo a los grandes propietarios . Para los caseros particulares, el borrador, aún susceptible de canje, priman las bonificaciones fiscales. El sector, sin embargo, se aferra al argumento que podría provocar nuevos desequilibrios de oferta y demanda. Y Exceltur, el vestíbulo de las grandes empresas turísticas, teme que acabe incentivando los pisos turísticos como vía de escape al control de precios.

Si la ley aplicable es aplicable, será el momento y determinará si es útil o no. Pero cualquier ley tendrá que seguir conviviendo con un sector inmobiliario que es cíclico y no parece atravesar ahora por su momento más halagüeño. En nuevos meses, los tipos de interés oficiales han subido 3,5 puntos. Eso deja temblando a muchas familias con hipoteca variable, y muchas otras que querían comprar casa se quedarían con sus expectativas frustradas. Si quieres algo más que vivir para comer, te preocuparás de pagaran el pato una vez más con menos pisos disponibles allí, previsiblemente, más caros. En suma, el modelo de vivienda español parece dejar cada vez a más personas insatisfas con la casa en la que les toca vivir.

Mónica Reino, propietaria del 2ºC, luchadora contra el ruido del centro de la ciudad, con veces también piensa en rendirse, vender e irse. Héctor, del 6ºC, cuenta que su hermano se ha tenido que desplazar de Madrid a Toledo por los precios. Incarni, del 3ºC, echa de menos cuando en el piso de sus vecinos oía a niño pequeño llorar por la noche.

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