Si su casa es demasiado grande, divida y vencerá: cómo ganar un dinero extra partiendo su piso en dos | Comerciantes

«Solo compartimos el recibidor, no nos damos guerra, ni ellos a mí ni yo a ellos, y es tanta la confianza que nos dejamos notas cuando alguno se va de viaje por si escucha ruidos extraños». Gloria C. tiene 67 años y un piso de 140 metros cuadrados, cuatro dormitorios y dos baños en el barrio de Moratalaz (Madrid). Hace algo más de una década se dividió. Su motivación entonces fue la de facilitar que su hijo tuviera independencia y ahorrara para la entrada de un piso. Dos años después, se lo alquiló a un amigo de su hijo. De esto han pasado 13 años.

Hizo obra para sacar un apartamento de unos 45 metros con cocina, dormitorio, salón y baño. En el área restante vive ella. “La obra no fue muy gorda, tardó dos semanas. Drawn a tabique en el pasillo y convertí uno de los dormitorios en una cocina”. El recibidor es el nexo. A la derecha se encontrará la puerta de entrada a la zona de Gloria. Y a la izquierda está la puerta de su inquilino, que ahora resident con su pareja. Gloria, ya jubilada, consigue un complemento su pensión y el inquilino se beneficia de un precio muy inferior al que se maneja en esa zona de Madrid: 550 euros al mes, incluyendo la cuota de comunidad (actualmente, 220 euros mensuales) y todos los suministros y servicios (gas, luz, internet, calefacción, etc.). Y, además, sin perder la independencia ni tener que compartir cocina, salón y hasta baño, como ocurre en el alquiler de habitaciones. «No se quieren ir», dice Gloria mientras ríe.

Convert una vivienda en dos pisos, o incluso en más, no es una práctica que se dé todos los días, pero su uso está creciendo dada la situación del mercado inmobiliario. Sólo hacerse en unifamiliares, casas de pueblo y en los pisos antiguos de gran tamaño que existen en los barrios señoriales de algunas ciudades españolas.

Hay opciones de respaldo. Gloria optó por la división de su piso, que sólo en términos prácticos se ha convertido en unidades traseras independientes, siendo legal y registralmente una única vivienda. “Cada propietario puede hacer la obra que quiera de puertas para adentro, siempre que no toque elementos comunes y pida licencia de obra si la necesita. La división de un piso en dos viviendas es perfectamente posible, pero tiene un límite y es que la vivienda resultante se puede alquilar, pero no vender”, dice Fernando Sánchez, agente de Re/Max Urbe, inmobiliaria ubicada en el distrito de Chamberí ( Madrid).

Distinto es el proceso de segregación, que da lugar a dos fincas nuevas registrales que, por tanto, se pueden comercializar, lo que despierta el interés de los inversores. El problema es que requiere autorización administrativa y permiso de los vecinos, algo que no siempre es factible. En ambos casos, la obra consiste en habilitar, como mínimo, una estancia-comedor, cocina, dormitorio y baño, así como todas las acometidas de instalaciones: agua, electricidad, gas…

La segregación no es algo de ayer. “Nuestras ciudades y pueblos están llenos de estos procedimientos”, sostiene Pere Vendrell, arquitecto y consultor delegado del estudio OCAI. Pero «vuelve a estar a la orden del día. Cada día son más los propietarios de inmuebles o inversores que nos solicitan asesoramiento”, añade. Tomás Fernández, de LUITOM Interiorismo, confirma este interés, aunque los obstáculos: segregación de viviendas, que habitualmente no realizamos pues, o bien no cumple la normativa, o bien los clientes únicamente están interesados ​​en sacar más rendimiento económico sin importarles nuestra aportación”.

Los motivos por los que el propietario de una vivienda opta por la segregación son diversos. El principal es alquilar donde vender la vivienda resultante y obtener ingredientes extra, además de reducir los gastos de mantenimiento. «El 90% de los casos son segregaciones para rentabilizar, es decir, el que tiene un piso de 120 metros se da cuenta de que es mucho más encomiable alquilar dos pisos de 60. Eso se debe a dos factores principales, el precio de la vivienda y el tamaño de la familia moderna”, indican en el estudio HAB Arquitectura.

Esto lo saben bien los inversores, tanto ahorradores como empresas constructoras, que compran pisos grandes para segregarlos y después venderlos o alquilarlos por separado. “La rentabilidad es mayor y se alquila más fácilmente”, dice Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria. Y lo mismo pasa con la venta: «Cuanto más pequeño es el inmueble, más repercusión en euros por metro cuadrado», añade. La rentabilidad aumentaba entre un 25% y un 30% si vendías y entre un 15% y un 20% si vendías, calculó Fernando Sánchez.

La segregación también es una salida para parejas divorciadas o separadas, tanto más si se trata de chalés de dos o más plantas. Y para padres e hijos, puesto que es habita de ceder una de las dos viviendas resultará un descendiente al qu’esta ayudar en su emancipación. “Dada la dificultad de encontrar viviendas asequibles, muchas familias optan por la segregación”, explica Vendrell. Desde la plataforma Habitissimo recuerdan que muchas de las peticiones para segregar una vivienda están relacionadas con herencias, especialmente cuando no hay acuerdo de reparto entre los herederos.

Mientras que la división de la vivienda no planta mayores trabas, en la segregación hay que cumplir ciertos trámites y es imprescindible contar con asesoramiento técnico. «Los propietarios querían segregar una quinta planta de un edificio en el barrio de Salamanca para dividirlo en dos pisos destinados al alquiler. , del estudio de arquitectura Riveiro. El resultado fue un piso exterior de 100 metros con dos dormitorios y otro interior de 43 metros y un dormitorio. .

normativo

Antes de comenzar la reforma esencial, compruebe la normativa estatal (Ley del Suelo), las normas de urbanismo de la comunidad autónoma y del ayuntamiento y la Ley de Propiedad Horizontal. Estas normas establecen los criterios de habitabilidad mínimos. Para empezar, los pisos aptos para segregar deben tener una superficie razonable —mínimo de 100 a 200 metros—, hay que las normas municipales prohíben hacer minipisos. «Hay unas reglas de juego que sirven para evitar que las ciudades se llenen de zulos inhumanos», recalcan en el estudio HAB. En Madrid, la vida mínima debe ser de 38 metros útiles. En Barcelona hay 36 metros y en Málaga 30,5 metros. Deben contar con dos accesos independientes, algo que no importa en la división.

Una segregación se considera como una obra nueva. «Tenemos que ver que la reforma va a cumplir con la normativa vigente de habitabilidad y garantizado que las nuevas estancias tendrán asegurada su ventilación, calidad del aire interior y luz natural», señala Alfredo Sanz, presidente del Consejo General de la Arquitectura Técnica de España .

Hay un paso decisivo: que los vecinos den su consentimiento. Para la división de los elementos privados es necesaria la mayoría de las tres quintas partes del total de los propietarios. Muchas veces no hay consenso, sobre todo en fincas con propietarios de mayor edad. No obstante, este acuerdo no es necesario si en los estatutos de la comunidad figura la cláusula qu’allowe la segregación. Después se realiza en el notario una escritura de división material, donde quedan estipulados los nuevos coeficientes. El último paso es inscribir los pisos nuevos segregados en el Registro de la Propiedad.

Si la segregación realizada se hace sin contar con todos los permisos, se infrentará al propietario un expediente de infracción urbanística. Y además, recuerda el arquitecto Pere Vendrell, del estudio OCAI, “hay que pensar que esas viviendas segregadas estarían fuera de ordenación, o en situación ilegal, y por tanto, no quedarían inscritas como tales en el Registro de la Propiedad. Y esto traería graves consecuencias a la hora de vender dichos inmuebles, obtener contadores de compañías suministradas (luz, agua, telecomunicaciones, gas…), reparto de herencias a los herederos en el futuro.

Es difícil calcular el costo de la actuación. “Cómo mínimo necesitas que alguien te haga un proyecto y pagar impuestos suponiendo que no tienes que hacer obra, muy poco habitual. Nosotros por ese trámite cobramos entre 1.500 y 2.000 euros. Y como máximo, 2.000 euros para reformas integrales con acabados de calidad”, indican en HAB Arquitectura. En este despacho cuentan que los ayuntamientos no lo ponen fácil. “La cantidad de obra que requiere un nivel burocrático una segregación no se corresponde con la cantidad de obra que tiene nivel arquitectónico. Es por eso que los arquitectos tenemos que cobrar honorarios exta por ese trabajo que en algunos casos los clientes consideran excesivos. cuando ocurran estos clientes à veces optan por llamar a la gente que les soluciones más económicas, con los riesgos evidentes de seguridad, y calidad de la vivienda que eso implica”, aconsejó.

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